As alterações da nova Lei da Habitação que mais afetam inquilinos e proprietários

A lei da habitação já está aprovada após sua aprovação no Senado. A partir da publicação no BOE (aproximadamente no final de maio) as alterações entrarão em vigor. E os principais afetados são proprietários e inquilinos de aluguel.

A impressão geral do lei é que é muito pró-inquilino e anti-proprietário, o que não significa que facilite a vida dos inquilinos, mas sim que seguramente irá contrair consideravelmente a oferta disponível. Mas vamos ver em detalhes como isso afeta cada um.

Inquilinos, mais direitos

Independentemente do que você assinou, os inquilinos adquirem com a nova lei novos direitos que não estavam disponíveis antes. Antes de tudo, é preciso distinguir se o imóvel alugado ou locado está em área estressada ou não. A definição do que é área estressada está na lei, mas São as Comunidades Autônomas que devem declarar uma área como estressada.

Basicamente, uma área estressada é aquela onde (em média) mais de 30% do salário é dedicado ao pagamento do aluguel ou onde o aumento de preço foi três pontos acima do IPC por 5 anos.

As novas medidas que se aplicam ao inquilino (a todos, quer a casa esteja ou não em zona de stress) são as seguintes:

• Durante o ano de 2023 o aumento máximo da renda será de 2% (já estava na lei anterior); em 2024 3%. O INE vai criar um novo índice que será aquele que determinará o aumento máximo anual dos rendimentos a partir de 2025 (deixará de ser o IPC).
• Os inquilinos que comprovarem vulnerabilidade social ou econômica poderão pedir uma extensão de um ano após o término do contrato atual.
• As despesas de gestão do imóvel e formalização do contrato correrão sempre a cargo do proprietário.

Além disso, se a casa estiver em uma área estressada, as seguintes regras extras se aplicam:

• O inquilino pode beneficiar de uma prorrogação até três anos após o termo do contrato em vigor
• Novos contratos não podem ter preço livre mas estará vinculado ao contrato anterior; dependendo se o proprietário é um grande detentor ou não, os limites de aumento são diferentes
• As casas que não foram alugadas anteriormente também terão uma limitação de preço (se a Comunidade Autónoma assim o decidir na declaração de uma área estressada)

Proprietários, mais problemas

O principal problema para os proprietários é o que vimos antes. Já não podem cobrar certas despesas ao inquilino, já não podem atualizar as rendas com o IPC mas no máximo 2% em 2023, 3% em 2024 e um novo índice a partir de 2025; E se a casa estiver em uma área estressada, além há uma limitação para estabelecer um novo preço ao término do contrato de cinco anos.

Se o proprietário também for um grande lojista, existem regras extras de controle, como mais obstáculos para despejos ou taxas diferenciadas para atualização dos aluguéis.

A lei também muda a redução para aluguel de habitação no imposto de renda pessoalque atualmente se situava nos 50% (nos anos anteriores era de 60%):

• 90% se houver queda de preço de pelo menos 5% em área protegida: cuidado com isso, pois é um incentivo muito alto, baixando o preço em 5% o proprietário pode ter mais lucro líquido do que sem a redução.
• 70% se uma casa for alugada pela primeira vez em uma área de estresse para jovens (até 35 anos de idade) ou se a casa for coberta por um programa público para limitar o preço do aluguel
• 60% para reabilitação ou melhoria

Há também uma nova definição de habitação vazia e novas sobretaxas de IBI que podem passar de 50% para 150%. Isso é um sinal claro para os proprietários venderem ou alugarem casas vagas. Claro que, para afetar o proprietário, ele deve ter pelo menos quatro casas nessa situação há pelo menos dois anos.