Mercado imobiliário húngaro: o que a história ensina sobre preços?

Por seis anos, o mercado imobiliário, ou seja, o preço da habitação doméstica, tem aumentado maciçamente. A questão surge com razão em muitos: pode a ascensão ininterrupta ser sustentada, ou pode apenas cair? Na busca de uma resposta, o passado pode nos fornecer muitas lições. Examinando os eventos dos últimos 30 anos, podemos julgar o futuro próximo de maneira significativamente diferente.
A figura abaixo mostra a evolução dos preços do mercado imobiliário doméstico nos últimos 30 anos com base nos dados do CSO e do MNB.

Olhando para os números, nossas principais conclusões, levando em consideração a dinâmica do mercado de crédito e do desenvolvimento econômico do período, são as seguintes:

  • Após a mudança de regime, podemos observar um aumento contínuo até 1998, mas nesse período a inflação no país foi muito forte.
  • No outono de 1998, a crise russa traz o momento para os investidores domésticos experimentarem; você também pode perder no mercado de ações. Com o fim da era de ouro do mercado acionário nacional, imensos ativos estão fluindo para o mercado imobiliário, o que em sua qualidade resulta em uma nova dinâmica de preços. Nos próximos cinco anos, os preços aumentarão em média 21% ao ano. (Então, em 1998, chega o momento em que eles pedem 80.000 HUF por metro quadrado por um apartamento usado médio em Budapeste.)
  • A economia húngara, que foi duramente atingida pela falência do Estado russo no início dos anos 2000, encontra-se em uma era de crescimento anual de 4-5% do PIB. (E não por acaso, os bancos estão se tornando enormes Fornecimento de empréstimos imobiliários para pessoas físicas.)
  • Essa onda será ainda mais fortalecida logo após o surgimento de empréstimos subsidiados forint.
  • Alguns anos depois, o governo pretende reduzir despesas orçamentárias significativas com empréstimos forint subsidiados e tornar as condições mais rígidas. (Isso é importante: o empréstimo subsidiado forint não será retirado, apenas as condições serão mais rígidas.)
  • É justamente por causa desse aperto que os bancos enxergam uma oportunidade de lançar empréstimos em moeda estrangeira (sem pensar que a taxa de câmbio do forint pode entrar em colapso devido à crise econômica histórica). E os empréstimos imobiliários em moeda estrangeira, principalmente em francos suíços, são um novo combustível para o mercado e os preços continuam subindo.
  • O aumento nominal do preço desde 1990 terminará no final de 2008, quando a falência da Lehmann Brothers desencadeou uma enorme crise financeira internacional. Os próximos 6 anos no mercado imobiliário húngaro serão sobre preços em queda. No entanto, apesar do fato de que a crise internacional, que não ocorre desde 1929, é agravada por um infeliz empréstimo cumulativo em moeda estrangeira na Hungria (temperado com taxas de juros variáveis), os preços das casas não caem, caem apenas moderadamente por dois anos, e os próximos quatro anos são lentos.
  • A reversão da tendência está chegando em 2014/2015. Em primeiro lugar, o surgimento de uma demanda retida há anos e o início gradual das compras dos investidores vão lançar lentamente o mercado imobiliário, e a partir de 2015 o governo e o MNB forçarão a recuperação do crédito, dizendo que sem ele o a economia doméstica será mais difícil de crescer. Uma era terminará em 2015, os empréstimos em moeda estrangeira serão convertidos em forints (o que é uma decisão especialmente boa depois), e então um novo elemento de suporte para compras de casas será introduzido, o Desconto de Criação de Casa para Famílias, CSOK.
  • Em 2015, os empréstimos serão retomados em um ambiente qualitativamente novo: o MNB irá regular de forma centralizada o valor do empréstimo em relação ao valor da propriedade ao contrair um empréstimo imobiliário (isto é índice de cobertura de crédito, LTV) e a porcentagem da receita comprovada que pode ser coberta pelo reembolso mensal do empréstimo (reembolso proporcional à renda, o chamado indicador JTM) Com uma das estruturas mais rígidas da Europa, os empréstimos bancários hipotecários poderiam retomar o crescimento.
  • Nesta altura, em linha com a evolução internacional, o MNB vai também iniciar o corte de uma taxa base forte, cuja fase final é uma taxa base de 0,6%. Por meio das atividades do MNB, não apenas a taxa básica de juros, mas também todas as taxas de juros importantes para empréstimos começam a cair drasticamente.
  • O resultado das anteriores é que após 2017-2018 foi possível contrair empréstimos HUF a uma taxa de juro mais favorável do que os antigos empréstimos em franco suíço a uma taxa de juro fixa (!!!).
  • Inflação baixa (então ainda), um nível invisível de taxas de juros do lado do investimento e um mercado imobiliário em expansão através do Airbnb uniformemente empurraram uma parte significativa do dinheiro livremente investível para o setor imobiliário.
  • Em 2019, um barril de petróleo menor entrou no mercado já brilhante: o empréstimo Baby Waiting foi liberado, cujo discreto charme e especial atractivo que lhe é conferido pelo facto de o empréstimo contraído ser sem juros e poder ser utilizado 75% como fundos próprios para aquisição de bens imóveis. O empréstimo de bebê à espera de HUF 10 milhões assim, foi imediatamente responsável por 7,5 milhões de HUF de fundos próprios a qualquer casal que pretenda ter um filho no futuro. (Neste ponto, o leitor, que também é sensível aos detalhes e tem uma veia analítica, pode perceber que o uso do Baby Waiter como um meio autossuficiente torna as condições estritas de empréstimo anteriores do MNB muito mais fáceis.)
  • Na primavera de 2020, a primeira leva de COVID chegará também à Hungria. O ambiente imprevisível trará uma queda de 5 a 7% nos preços do mercado imobiliário. No entanto, este é apenas um estado temporário. À medida que as características da epidemia de COVID se tornem mais ou menos conhecidas, os aumentos de preços no mercado imobiliário serão retomados imediatamente.
  • No início de 2021, na 3ª onda de COVID (que está associada à maior parte da morbimortalidade), não há mais vestígios de quedas de preços; disponível desde o início do ano suporte de renovação, o novo empréstimo de renovação subsidiado, az isenção de impostos e a nível de IVA com desconto recorrente novamente gera um aumento explosivo de preços.
  • Se observarmos os paralelos históricos, podemos afirmar que o aumento dos preços imobiliários tanto no período 1998-2003 quanto no período 2015-2021 superou a inflação em 12%. Vale a pena colocar tudo isso em um contexto financeiro: um aumento de preços de 12% acima da inflação excede significativamente o nível de rendimento médio (acima da inflação) dos mercados de ações.
  • Chegamos ao gráfico até hoje. No mercado imobiliário, uma nova emoção está disponível por meio do Programa de Criação de Casa Verde e de casas recém-construídas com eficiência energética. crédito verde vai causar em breve. (O valor deste último pode ser de até HUF 70 milhões !!) O empréstimo verde estará disponível a partir de outubro e será vinculado a um Também um empréstimo de 0% CSOK. (Dependendo do número de crianças, isso pode significar um adicional de 10 milhões de HUF ou 15 milhões de HUF fonte adicional sem juros para a compra de uma casa.)
    Se você gostaria de ver que taxa de juros os bancos dariam para um empréstimo hipotecário no momento, você pode verificar isso rapidamente. Calculadora de empréstimo hipotecario mais complexa da Hungria, ou você pode usar a seguinte calculadora simplificada:


Source: Ingatlanhírek by ingatlanhirek.hu.

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